한국 부동산에서 입주권 매매가 상대적으로 저렴한 이유

한국 부동산 시장에서 '입주권' 매매가 '분양권' 매매에 비해 상대적으로 저렴하게 느껴지는 몇 가지 이유가 있습니다. 이는 입주권과 분양권의 본질적인 차이와 시장 상황에 따른 특성 때문입니다.

 

1. 사업 진행의 불확실성 및 리스크:

• 입주권: 입주권은 재건축, 재개발과 같은 정비사업의 조합원이 가지는 새로운 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 이 사업들은 긴 시간 동안 진행되며, 사업 지연, 추가 분담금 발생, 시공사와의 갈등, 심지어는 사업 중단과 같은 다양한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성이 입주권 가격에 반영되어 분양권보다 저렴하게 형성되는 경향이 있습니다. 사업 진행이 순탄하지 않을수록 리스크 프리미엄이 커져 가격이 더 낮아질 수 있습니다.
• 분양권: 분양권은 신규 아파트 청약에 당첨되어 얻는 권리입니다. 이미 사업 계획이 확정되고 시공이 진행 중인 경우가 많아 입주권에 비해 사업 불확실성이 훨씬 낮습니다. 이로 인해 리스크 프리미엄이 적어 상대적으로 가격이 높게 형성될 수 있습니다.

2. 초기 투자금 부담:

• 입주권: 입주권은 대개 기존 주택의 감정평가액(권리가액)에 프리미엄이 붙는 형태로 거래됩니다. 분양권의 계약금이 분양가의 10% 수준인 것과 달리, 입주권은 권리가액 자체가 높은 경우가 많아 초기 투자금이 더 많이 들어갈 수 있습니다. 또한, 이주비 대출 등이 있더라도 프리미엄 부분은 대출이 어려운 경우가 많아 현금 부담이 큽니다.
• 분양권: 분양권은 계약금(보통 분양가의 10%)만 납부하고 중도금은 대출로 충당하는 경우가 많아 초기 현금 부담이 상대적으로 적습니다.

3. 세금 및 주택 수 산정:

• 입주권: 입주권은 세법상 '주택 수'에 포함됩니다. 따라서 입주권을 취득하면 다주택자로 분류되어 취득세 중과 대상이 될 수 있고, 양도소득세 비과세 혜택 적용에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 기존 주택 철거 후에는 토지분에 대한 재산세가 부과됩니다.
• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함되지만, 완공 후 등기 전까지는 취득세 납부 의무가 없다는 점에서 입주권과 차이가 있습니다. 또한, 양도세 측면에서도 단기 매매 시 높은 세율이 적용될 수 있지만, 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 입주권과는 다른 점이 있습니다.

4. 유동성 및 거래의 복잡성:

• 입주권: 입주권은 분양권에 비해 거래 절차가 복잡하고, 규제가 더 많을 수 있습니다 (특히 투기과열지구 내 재개발 지역). 이로 인해 매수자 확보가 어려워 유동성이 떨어질 수 있으며, 매도자가 급하게 현금화해야 하는 경우 가격을 낮춰서 팔 가능성이 있습니다.
• 분양권: 분양권은 입주권에 비해 거래가 비교적 단순하고, 전매 제한 기간이 지나면 거래가 활발하게 이루어지는 경향이 있습니다.

5. 시장 상황 (급매물 증가):

• 부동산 시장이 침체되거나 불안정할 때, 입주권을 소유한 조합원 중 추가 분담금 부담이나 빠른 현금화를 원하는 사람들이 손실을 감수하고 급매물로 내놓는 경우가 발생합니다. 이 경우 일시적으로 입주권 가격이 분양권보다 낮아지는 현상이 나타날 수 있습니다.

장점도 존재:

그럼에도 불구하고 입주권은 다음과 같은 장점도 가지고 있어 실수요자나 장기 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

• 일반 분양보다 저렴한 분양가: 조합원 분양가가 일반 분양가보다 저렴하게 책정되는 경우가 많습니다.
• 좋은 동/호수 배정: 조합원에게 로열동, 로열층 등 선호도 높은 동호수를 우선 배정하는 혜택이 주어지는 경우가 많습니다.
• 무상 옵션: 발코니 확장비, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등 일반 분양에서는 유상 옵션으로 제공되는 품목들이 조합원에게는 무상으로 제공되는 경우가 많습니다.

결론적으로, 입주권이 분양권보다 상대적으로 저렴한 이유는 사업 진행의 불확실성, 높은 초기 투자금 부담, 세금 및 주택 수 산정의 복잡성, 유동성 부족, 그리고 시장 침체 시 급매물 증가 등 복합적인 요인들이 작용하기 때문입니다. 이러한 단점들을 감수하는 대신 더 저렴한 가격과 조합원 혜택을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.